Voyez avec mon avocat ! - Immobilier - Les vices cachés d’un appartement PDF Imprimer Envoyer
Écrit par Maitre Fanny-Marie Brisdet   
Lundi, 23 Avril 2012 12:50

L’acquisition d’un appartement ou d’une propriété aux Pays-Bas sans l’intermédiaire d’un agent immobilier local, comme cela se pratique régulièrement en France, peut s’avérer risquée. Un compromis de vente est signé puis, une fois les conditions suspensives remplies (souvent l’obtention d’un prêt immobilier) le transfert de propriété est passé par le biais d’un notaire. C’est ainsi que quelqu’un devient l’heureux propriétaire d’un bien immobilier situé aux Pays-Bas et régi par le droit néerlandais.

 

Notamment dans les grandes villes bataves, mais pas uniquement, les appartements et maisons sont construits sur des sols mouvants, humides ou pollués sans que les acquéreurs n’en soient conscients. A défaut de recourir à un agent immobilier expérimenté qui a pour obligation de faire des recherches en votre nom avant l’acquisition, les acquéreurs peuvent s’exposer à des surprises désagréables et coûteuses lorsque des dégâts sont constatés après la passation de l’acte authentique de vente, par exemple lors de l’emménagement ou en cours de jouissance du bien immobilier récemment acquis.

 

 

Après l’achat d’un appartement aux Pays-Bas. A l’usage, cet appartement présente des vices cachés. Que faire ?

Trois options sont envisageables : 1) exiger du vendeur qu’il remédie aux vices cachés, 2) demander la nullité de la vente pour erreur sur la chose ou 3) demander la dissolution de la vente pour non conformité.

 

Mais avant d’envisager quelle qu’action que ce soit, il convient de notifier au vendeur, et ce dès la prise de connaissance, que l’appartement présente des vices cachés. La loi n’exige aucune forme particulière pour la notification des vices cachés au vendeur. Il est recommandé, pour des questions de preuves, de procéder à une notification écrite détaillée et datée, au minimum par e-mail et au mieux par courrier recommandé ; la notification orale est problématique.

La loi exige cependant que la notification soit faite dans un délai raisonnable. Par mesure de précaution, et pour éviter toute discussion judiciaire, une notification immédiate est préconisée : dans les jours qui suivent la découverte des dommages. Attendre plusieurs semaines ou plusieurs mois pour procéder à une notification peut être risqué et entraîner l’irrecevabilité d’une action judiciaire future.

 

Mais qu’est-ce qu’un vice caché ?

Un vice caché est un défaut que présente le bien postérieurement à la vente et qui n’avait pas été signalé par le vendeur au cours des négociations ou au moment de la vente. Il peut s’agir, à titre d’exemples non limitatifs dans le cas de vente d’un bien immobilier, de défaut des fondations de l’immeuble, de problèmes d’humidité persistante, de nuisance olfactive ou sonore, de sols pollués.

 

Faut-il faire intervenir des experts ?

Il est fortement recommandé de mandater des experts pour constater non seulement l’étendue des dommages mais aussi pour en établir la ou les causes. Rapports d’experts en mains - dont les coûts restent en général assez raisonnables - les discussions avec le vendeur ou une action en justice sont plus efficaces. Dans l’exemple d’un bien immobilier dont le sous-sol s’avère être humide, les experts prendront des mesures et effectueront des inspections afin d’établir l’étendue des dégâts et d’en rechercher les causes ; ils vérifieront aussi si le taux d’humidité ambiant permet de vivre sainement.

En outre, dans le cas d’une solution amiable au litige, les experts peuvent aussi être mandatés pour veiller au bon déroulement de l’exécution des travaux de réparation.

 

Comment exiger la réparation des dommages dus aux vices cachés ?

Il est possible d’exiger du vendeur l’exécution de ses obligations au titre du contrat de vente. Le vendeur  a pour obligation de livrer un bien immobilier conforme aux termes du contrat de vente et donc un bien immobilier habitable. L’exécution peut être demandée à l’amiable - par voie extrajudiciaire – mais il est aussi possible de demander l’exécution forcée des obligations du vendeur devant les tribunaux.

 

Y-a-t-il une protection par le droit de la consommation ?

La vente d’un bien immobilier entre un professionnel et un particulier, ou entre particuliers, relève du droit général des contrats et non du droit de la consommation[1]. En effet, le droit de la consommation ne porte que sur des biens meubles (par ex. voiture, machine à laver) ; ce sont donc les dispositions de droit commun relatives au contrat de vente telles que prévues aux articles 7:4 et suivants du Code civil néerlandais qui sont applicables au contrat de vente d’un immeuble. La vente se définit comme le contrat par lequel l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à en payer le prix en numéraire[2].

 

Dans quelles circonstances la vente peut-elle être annulée ?

Il faut distinguer la nullité (vernietiging) de la dissolution (ontbinding). La nullité peut être invoquée en cas de vice du consentement, tel que l’erreur (dwaling)[3] ou le dol (mensonge, violence), alors que la dissolution sanctionne la mauvaise exécution du contrat.

Un contrat vicié par l’erreur et qui n’aurait donc pas été conclu dans l’hypothèse d’une représentation correcte des choses peut être annulé dans trois cas :

a) si l’erreur est imputable à une information donnée par le cocontractant, sauf si ce dernier pouvait croire que le contrat aurait été conclu même en l’absence de cette information ; dans le cas de sous-sol humide, si le vendeur a indiqué que l’humidité était due aux travaux de rénovation en cours alors qu’il s’avère après expertise que l’humidité provient d’une canalisation défectueuse et d’une mauvaise isolation des murs ;

b) si le cocontractant aurait dû informer l’autre partie de ce qu’il savait ou aurait dû savoir sur la source de l’erreur ; si le vendeur n’a pas informé l’acquéreur que le sous-sol était particulièrement humide alors que, lors des travaux de rénovation, le vendeur avait découvert l’humidité anormale du sous-sols, ou encore si le vendeur savait que l’appartement présentait un risque mais n’en a pas informé l’acquéreur ou a fourni des informations erronées sur l’origine (et l’importance) de l’humidité dans l’appartement ;

c) si le cocontractant, lors de la conclusion du contrat, est parti d’une même représentation erronée des faits, sauf si le cocontractrant, dans l’hypothèse d’une représentation correcte de faits, n’était pas censé comprendre que l’autre partie ne conclurait pas le contrat.

 

Le vendeur a une obligation d’information à l’endroit de l’acquéreur et cette obligation est renforcée lorsque le vendeur est un professionnel, même s’il incombe à l’acquéreur une obligation de recherche.

 

Faut-il toujours en passer par le juge ?

La nullité de la vente n’est pas une nullité de plein droit mais une nullité relative qui doit être invoquée en justice, mais une résolution amiable du litige reste toujours possible en annulant le contrat de vente par une déclaration extrajudiciaire[4] signée entre le vendeur et l’acquéreur. Il est cependant rare que le vendeur consente à la nullité amiable de la vente d’un bien immobilier. Les actes authentiques de vente contiennent en outre souvent une clause selon laquelle l’acquéreur consent à ne pas demander la nullité ou la dissolution de l’acte de vente.

D’autre part la nullité de la vente ne peut pas être demandée en justice si le vendeur a proposé à temps de réparer le dommage, pour autant que sa proposition soit suffisante et permette de remédier aux conséquences du contrat et de réparer le préjudice[5]. Les rapports d’expertise forment une base solide pour analyser si la proposition de réparation faite par le vendeur est de nature à résoudre le problème.

 

La vente est nulle, et après ?

La vente déclarée nulle, la nullité a un effet rétroactif et impose aux parties de remettre la situation dans l’état où elle était avant la vente. La chose doit être rendue par l’acquéreur et le vendeur doit en rembourser le prix. C’est comme si l’acquéreur n’était jamais devenu propriétaire du bien immobilier. Outre le prix, l’acquéreur a engagé des frais (rapport d’évaluation, frais de notaire, taxes et droits d’enregistrement, intérêts sur prêt bancaire, etc.). qui devront être remboursés par le vendeur.

 

Nullité ou dissolution de la vente ?

La nullité sera invoquée en cas d’erreur alors que la dissolution (sans effet rétroactif) d’un contrat peut être invoquée lorsque le cocontractant manque à son obligation d’exécution, à moins que l’inexécution de par sa nature particulière ou sa faible importance ne le justifie pas[6].

 

L’inexécution de ses obligations par le cocontractant doit remplir quatre conditions cumulatives : premièrement, l’exécution de l’obligation doit être exigible. C’est-à-dire que l’obligation est actuellement due. Deuxièmement, l’exécution est inexistante ou mauvaise. Troisièmement, l’inexécution ne résulte pas du droit du cocontractant à suspendre l’exécution de ses obligations, et enfin, le cocontractant manque à ses obligations après avoir été mis en demeure de les exécuter, à moins que l’exécution de ces obligations ne soit définitivement ou temporairement impossible[7].

 

La dissolution peut être demandée alors même que l’inexécution ne serait pas imputable au cocontractant et alors même que l’inexécution par le cocontractant de son obligation ne serait que temporaire. Cette dernière raison repose sur le principe selon lequel, pour les contrats synallagmatiques, une partie doit toujours pouvoir se détacher du contrat si l’autre partie n’exécute pas ses obligations.

 

Appliquée à l’exemple pris dans cet article, la dissolution du contrat de vente est envisageable dans les termes suivants. L’obligation qui incombe au vendeur est de livrer une chose à l’acquéreur – en l’espèce un bien immobilier - qui réponde aux stipulations du contrat de vente[8] (compromis de vente et acte authentique). Un bien ne répond pas aux stipulations du contrat[9] si ce bien, vu notamment sa nature et les informations données par le vendeur, ne possède pas les caractéristiques auxquelles l’acquéreur pouvait s’attendre. L’acquéreur est en droit d’exiger que la chose possède les caractéristiques requises pour en faire un usage normal et dont il n’avait aucune raison de douter. Il est aussi en droit d’exiger que la chose possède les caractéristiques requises pour en faire un usage particulier tel que prévu au contrat (par exemple la destination donnée par le document d’urbanisme).

 

Le bien immobilier acquis est un appartement à destination d’habitation et l’usage normal à en attendre est qu’il soit habitable.

 

La dissolution du contrat libère les parties de leur obligation d’exécuter le contrat. Pour autant qu’une des parties ait exécuté son obligation, cette exécution n’a plus de fondement juridique et il est alors question d’enrichissement sans cause[10]. La dissolution en droit néerlandais, contrairement à la nullité, n’a pas d’effet rétroactif[11] et le contrat n’est rompu que pour l’avenir. Le bien immobilier devra être rendu et le prix de vente restitué, mais l’acquéreur aura été juridiquement et fiscalement propriétaire de l’appartement.



[1] Article 7:5 a contrario du Code civil néerlandais et Hoge Raad (Cour de Cassation néerlandaise) 29 juin 2007, LNJ: AZ7617

[2] Article 7:1 C. civ. neerlandais

[3] Article 6:228 C. civ. néerlandais

[4] Article 3:49 C. civ. néerlandais

[5] Article 6:230 C. civ. néerlandais

[6] article 6:265 alinéa 1 C. civ. néerlandais

[7] Article 6:265 alinéa 2 C. civ. néerlandais

[8] Article 7:17 alinéa 1 C. civ. néerlandais

[9] Article 7:17 alinéa 2 C. civ. néerlandais

[10] Article 6:271 C. civ. néerlandais

[11] Article 6:269 C.c iv .néerlandais

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